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10·15 부동산 대책 발표 후 혼란을 겪었던 전세퇴거자금대출 규제가 명확해졌습니다. 금융위원회가 6월 27일 이전 계약자에게는 기존 LTV 70%를 적용한다고 최종 확정했습니다. 주택담보대출 대환대출 규제도 함께 완화되어 시장 혼란이 진정될 것으로 보입니다.
전세퇴거자금대출 LTV 논란
10·15 대책 발표 후 혼란
정부가 10월 15일 부동산 대책을 발표하면서 전세퇴거자금대출을 받으려는 집주인들 사이에서 큰 혼란이 발생했습니다. 규제지역이 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대되고 LTV 규제가 70%에서 40%로 강화되면서, 이미 계약을 맺은 집주인들도 새로운 규제를 적용받는 것 아니냐는 우려가 커졌기 때문입니다.
특히 새롭게 규제지역으로 포함된 지역의 집주인들은 6월 27일 이전에 임대차 계약을 체결했음에도 불구하고 강화된 LTV 40%를 적용받아야 하는지 알 수 없어 은행 창구를 찾아 문의하는 일이 급증했습니다. 실제로 일부 은행에서는 새로운 규제를 적용해야 한다고 안내하기도 했습니다.
은행권의 엇갈린 해석
문제는 은행마다 해석이 달랐다는 점입니다. 일부 시중은행은 10·15 대책으로 새롭게 규제지역이 된 곳의 전세퇴거자금대출에 대해 6월 27일 이전 계약이라도 LTV 40%를 적용해야 한다고 고객에게 안내했습니다. 이는 전세퇴거자금대출도 일반 주택담보대출과 동일하게 새로운 규제를 적용받는다고 해석한 것입니다.
반면 다른 은행들은 기존 6·27 대책의 소급 적용 배제 원칙이 그대로 유지된다고 보고 LTV 70%를 적용하기도 했습니다. 이러한 혼선으로 인해 같은 상황에 있는 집주인들이 은행에 따라 다른 대출 조건을 제시받는 일이 발생했고, 이는 곧 민원으로 이어졌습니다.
금융권 관계자들조차 명확한 기준이 없어 혼란스러워했으며, 전국은행연합회는 금융위원회에 공식적인 해석을 요청하기에 이르렀습니다. 결국 금융당국이 직접 나서서 명확한 가이드라인을 제시해야 하는 상황이 된 것입니다.
금융위 최종 입장 발표
6월 27일 이전 계약자는 종전 규정 적용
금융위원회는 10월 24일 전국은행연합회에 명확한 입장을 전달했습니다. 핵심 내용은 10·15 대책으로 새롭게 규제지역이 된 곳이라도 6월 27일까지 전세 계약을 맺었다면 종전처럼 전세퇴거자금대출의 LTV를 최대 70%까지 허용한다는 것입니다.
이는 6·27 대출규제 발표 당시 밝혔던 소급 적용 배제 원칙을 그대로 유지하겠다는 의미입니다. 당시 금융위는 6월 27일까지 임대차 계약을 맺은 경우에는 새로운 규제를 소급 적용하지 않겠다고 밝힌 바 있습니다. 이번 10·15 대책으로 규제지역이 추가 확대되었지만, 이 원칙은 변함없이 적용된다는 것을 재확인한 것입니다.
금융위 관계자는 세입자 보호와 집주인의 예측 가능성을 위해 이미 체결된 계약에 대해서는 기존 규정을 적용하는 것이 맞다고 설명했습니다. 계약 당시에는 규제지역이 아니었던 곳이 나중에 규제지역으로 지정되었다고 해서 소급해서 강화된 규제를 적용하는 것은 부당하다는 판단입니다.
새로운 규제지역에서도 소급 적용 안 함
특히 이번 조치에서 주목할 점은 10·15 대책으로 새롭게 규제지역으로 지정된 서울의 21개 자치구와 경기 12개 지역에 대해서도 동일한 원칙이 적용된다는 것입니다. 기존에 규제지역이었던 강남 4구뿐만 아니라 새롭게 추가된 모든 규제지역에서 6월 27일 이전 계약자는 LTV 70%를 적용받을 수 있습니다.
예를 들어 서울 마포구나 성북구처럼 이번에 새로 조정대상지역으로 지정된 곳에서 6월 27일 이전에 전세 계약을 맺은 집주인이라면, 10·15 대책 이후에 전세퇴거자금대출을 신청하더라도 LTV 70%를 적용받을 수 있다는 의미입니다. 경기도 과천시, 광명시, 성남시 등도 마찬가지입니다.
금융당국은 이러한 입장을 각 은행에 명확히 전달했으며, 은행들은 즉시 대출 창구 직원들에게 새로운 가이드라인을 교육하고 고객 안내 방침을 수정했습니다. 이로써 그동안의 혼란이 일단락되고 일관된 기준이 적용될 수 있게 되었습니다.
전세퇴거자금대출이란
집주인이 받는 대출의 개념
전세퇴거자금대출은 이름 그대로 세입자를 퇴거시킬 때 필요한 자금을 마련하기 위해 집주인이 받는 대출입니다. 집주인이 실거주를 하기 위해서나 다른 사유로 세입자에게 전세 계약 종료를 통보하면, 계약 만료 시 전세보증금을 돌려줘야 합니다. 이때 목돈이 부족한 집주인이 보증금 반환 자금을 마련하기 위해 이용하는 것이 바로 전세퇴거자금대출입니다.
이 대출은 주택담보대출의 일종으로, 집주인이 소유한 주택을 담보로 제공하고 세입자에게 돌려줄 전세보증금만큼의 금액을 대출받는 구조입니다. 일반적인 주택담보대출과 달리 용도가 전세보증금 반환으로 명확하게 정해져 있어 별도의 대출 상품으로 운영되고 있습니다.
이 대출이 주목받는 이유는 집주인이 실거주를 원할 때 세입자 보호와 집주인의 권리 사이에서 균형을 맞추는 역할을 하기 때문입니다. 집주인 입장에서는 당장 목돈을 마련하기 어려워도 대출을 통해 세입자에게 보증금을 돌려주고 실거주를 시작할 수 있고, 세입자 입장에서는 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
기존 1억 원 한도 규제 내용
금융위원회는 지난 6월 27일 대출 규제 강화 방안을 발표하면서 전세퇴거자금대출에도 제동을 걸었습니다. 수도권에 1 주택을 가진 집주인의 전세퇴거자금대출 최대한도를 1억 원으로 제한한 것입니다. 그 이전에는 한도 제한이 상대적으로 느슨했지만, 부동산 시장 과열을 막기 위해 규제를 강화한 것입니다.
다만 금융위는 이미 체결된 계약에 대해서는 소급 적용하지 않겠다는 원칙도 함께 밝혔습니다. 6월 27일 이전에 임대차 계약을 맺었다면 1억원 한도 제한을 받지 않고 기존 규정대로 대출을 받을 수 있도록 한 것입니다. 이는 계약 당사자들의 신뢰와 예측 가능성을 보호하기 위한 조치였습니다.
그런데 10·15 대책에서 규제지역이 대폭 확대되고 LTV가 70%에서 40%로 강화되면서, 6월 27일 이전 계약자들에게도 새로운 규제가 적용되는 것 아니냐는 우려가 생긴 것입니다. 하지만 금융위가 이번에 명확히 한 것처럼, 소급 적용 배제 원칙은 10·15 대책에서도 그대로 유지됩니다.
LTV 70% 적용 조건
임대차 계약 체결 시점 확인
전세퇴거자금대출에서 LTV 70%를 적용받기 위한 가장 중요한 조건은 바로 임대차 계약 체결 시점입니다. 핵심은 6월 27일 이전에 계약을 맺었느냐 여부입니다. 6월 27일 또는 그 이전에 세입자와 전세 계약을 체결했다면, 현재 시점에 전세퇴거자금대출을 신청하더라도 LTV 70%를 적용받을 수 있습니다.
여기서 주의할 점은 계약서에 기재된 계약 체결일을 기준으로 한다는 것입니다. 계약금 지급일이나 잔금 지급일, 입주일 등이 아니라 계약서에 도장을 찍고 서명한 날짜가 6월 27일 이전이어야 합니다. 대출을 신청할 때는 이를 증명할 수 있는 임대차 계약서 원본을 지참해야 합니다.
만약 계약 체결일이 6월 28일 이후라면 새로운 규제가 적용되어 LTV 40%만 인정받을 수 있습니다. 단 하루 차이지만 대출 한도에서는 큰 차이가 발생할 수 있으므로, 계약 시점을 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 은행 창구에서도 계약서를 꼼꼼히 확인하여 정확한 대출 한도를 산정하게 됩니다.
규제지역 여부와 무관한 적용
이번 금융위의 결정에서 가장 중요한 포인트는 규제지역 여부와 관계없이 계약 시점만으로 판단한다는 것입니다. 6월 27일 당시에는 규제지역이 아니었다가 10·15 대책으로 새롭게 규제지역이 된 곳이라도, 6월 27일 이전에 계약을 맺었다면 LTV 70%를 적용받습니다.
예를 들어 서울 은평구는 10·15 대책 이전에는 규제지역이 아니었습니다. 그런데 이번에 조정대상지역으로 새롭게 지정되었습니다. 은평구에 주택을 보유한 집주인이 6월 20일에 세입자와 전세 계약을 맺었다면, 현재 대출을 신청할 때 LTV 70%를 적용받을 수 있다는 의미입니다. 비록 은평구가 지금은 규제지역이 되었지만, 계약 당시에는 아니었고 계약 시점이 6월 27일 이전이므로 기존 규정이 적용되는 것입니다
.
경기도도 마찬가지입니다. 과천시, 광명시, 성남시 분당구 등이 이번에 새롭게 규제지역으로 지정되었지만, 6월 27일 이전 계약자라면 모두 LTV 70%를 적용받습니다. 이는 금융당국이 계약 당사자들의 신뢰를 보호하고 예측 가능성을 높이기 위한 결정입니다.
다만 주의할 점이 있습니다. 6월 27일 이전에 계약을 맺었더라도 계약 갱신이나 재계약을 6월 28일 이후에 했다면 새로운 규제가 적용될 수 있습니다. 기존 계약이 만료되고 새로운 계약을 체결하는 경우에는 새로운 계약일을 기준으로 판단하기 때문입니다. 이 부분은 은행과 상담할 때 명확히 확인해야 합니다.
LTV 70% 적용 체크리스트:
- 임대차 계약 체결일이 2025년 6월 27일 이전인가?
- 계약서 원본을 보관하고 있는가?
- 계약 갱신이 아닌 최초 계약인가?
- 현재 규제지역 여부는 무관함
주담대 대환대출도 완화
증액 없는 대환대출 LTV 기존 비율 적용
금융위원회는 전세퇴거자금대출뿐만 아니라 주택담보대출의 대환대출 규제도 함께 완화했습니다. 대환대출이란 기존에 받았던 대출을 다른 금융기관의 대출로 갈아타는 것을 말합니다. 금리가 더 낮은 곳으로 옮기거나 상환 조건이 유리한 곳으로 변경하기 위해 많이 이용됩니다.
10·15 대책 발표 직후 새롭게 규제지역으로 지정된 곳에서 대환대출을 받을 때 LTV가 70%에서 40%로 강화되어 적용된다는 해석이 나오면서 불만이 제기되었습니다. 기존 대출을 그대로 다른 곳으로 옮기는 것일 뿐인데 왜 더 강한 규제를 적용하느냐는 것이었습니다.
금융위는 이러한 의견을 받아들여 입장을 변경했습니다. 대환대출은 새로운 주택을 구입하기 위한 것이 아니고 차주의 상환 부담을 완화하기 위한 것이므로, 증액이 없는 대환대출에 대해서는 해당 대출을 처음 받았던 시점의 LTV 규제 비율을 적용하기로 한 것입니다.
예를 들어 2024년에 LTV 70%가 적용되는 지역에서 주택담보대출을 받았던 사람이 있다고 가정해 봅시다. 그런데 2025년 10·15 대책으로 그 지역이 규제지역이 되면서 LTV가 40%로 강화되었습니다. 이 사람이 금리가 더 낮은 다른 은행으로 대출을 옮기려고 할 때, 대출 금액을 늘리지 않고 기존 금액 그대로 옮긴다면 처음 대출받았던 2024년 시점의 LTV 70%를 적용받을 수 있다는 것입니다.
27일부터 본격 시행
금융위원회가 발표한 이러한 완화 조치는 10월 27일부터 본격적으로 시행됩니다. 각 금융기관은 이날부터 새로운 가이드라인에 따라 대출 심사를 진행하게 됩니다. 전세퇴거자금대출과 대환대출을 신청하는 고객들은 이 날짜 이후에 신청하면 완화된 규정의 혜택을 받을 수 있습니다.
은행권은 이미 내부 시스템을 수정하고 직원 교육을 완료했습니다. 대출 상담 창구에서는 고객의 계약 체결 시점과 기존 대출 시점을 정확히 확인하여 적절한 LTV를 적용할 수 있도록 준비하고 있습니다. 혼선을 방지하기 위해 금융감독원도 각 금융기관의 시행 상황을 점검할 예정입니다.
다만 증액이 포함된 대환대출의 경우에는 새로운 규제가 적용된다는 점에 유의해야 합니다. 기존 대출 금액보다 더 많은 금액을 대출받으려고 한다면 이는 사실상 새로운 대출을 받는 것과 같으므로, 현재 시점의 LTV 규제를 따라야 합니다. 따라서 대환대출을 계획하고 있다면 증액 없이 진행하는 것이 유리합니다.
금융당국은 이번 조치가 시장의 혼란을 줄이고 차주들의 부담을 완화하는 데 도움이 될 것으로 기대하고 있습니다. 특히 세입자 보호와 집주인의 권리, 대출자의 이자 부담 경감이라는 여러 측면을 동시에 고려한 결정이라는 점을 강조했습니다.
