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정부가 10월 15일에 발표한 부동산 정책 때문에 전세 사시는 분들이 큰일 날 수 있습니다. 집주인이 전세보증금을 돌려줄 돈이 없어서 못 받게 될 수도 있어요. 지금까지는 집주인이 은행에서 돈을 빌려서라도 전세금을 돌려줄 수 있었는데, 이번 정책으로 은행 대출이 확 줄어들어서 문제가 생긴 겁니다. 전세 사시는 분들은 꼭 읽어보시고 미리 대비하세요.
무슨 일이 생긴 건가요?
쉽게 말씀드리면 이렇습니다. 집주인이 세입자한테 전세금을 돌려주려면 돈이 있어야 하잖아요? 그런데 대부분의 집주인들은 손에 현금이 없어서 은행에서 대출을 받아서 전세금을 돌려줍니다.
문제는 정부가 이번에 은행 대출 규제를 확 강화했다는 겁니다. 예전에는 10억 원짜리 집이 있으면 은행에서 7억 원까지 빌릴 수 있었어요. 그런데 이제는 4억 원밖에 못 빌려줍니다.
10억 원짜리 아파트에서 전세 6억 원에 살고 있습니다. 이제 계약이 끝나서 집주인한테 전세금 6억 원을 돌려받아야 해요.
예전 같으면: 집주인이 은행에서 7억원을 빌릴 수 있어서 6억 원 돌려주고도 1억 원이 남았어요. 문제없이 전세금을 받을 수 있었죠.
이제는: 집주인이 은행에서 4억원밖에 못 빌려요. 그러면 2억 원이 부족합니다. 집주인이 손에 현금 2억 원이 없으면 김 씨는 전세금을 제때 못 받게 되는 겁니다.
더 큰 문제가 있습니다. 은행에서 대출 심사를 더 까다롭게 하면서 실제로는 4억원도 못 빌리는 경우가 많아요. 전문가들은 실제로는 3억 원 정도밖에 못 빌릴 거라고 예상하고 있습니다.
은행 대출이 70%에서 40%로 줄었습니다. 그런데 전세금은 집값의 50~60%입니다. 집주인이 현금이 없으면 세입자는 전세금을 못 받게 됩니다.
우리 동네도 위험한가요?
이번 정책은 서울 전체와 경기도 일부 지역에 적용됩니다. 특히 아래 지역에 전세로 살고 계시면 주의하셔야 해요.
서울 - 전 지역 위험
서울은 모든 구가 다 해당됩니다. 강남, 서초, 송파, 용산은 물론이고 강북, 은평, 노원 등 서울 어디든 전세 사시는 분들은 조심하셔야 해요.
서울 평균을 보면 10억원짜리 아파트의 전세금이 약 5억 2천만 원입니다. 그런데 집주인은 4억 원밖에 대출을 못 받으니까 1억 2천만 원을 현금으로 가지고 있어야 합니다. 현금이 그렇게 많은 집주인이 얼마나 되겠어요?
경기도 - 이 지역들이 특히 위험해요
용인시: 전세금이 집값의 66.8%나 됩니다. 10억원짜리 집이면 전세금이 6억 7천만 원인데, 집주인은 4억 원밖에 못 빌려요. 2억 7천만 원이나 부족합니다!
하남시: 전세금이 집값의 61.2%입니다. 10억원짜리 집의 전세금이 6억 1천만 원이고, 집주인은 4억 원밖에 못 빌리니까 2억 1천만 원이 부족해요.
과천시: 전세금 약 5억원 / 대출 가능 금액 4억 원 (1억 원 부족)
성남시: 전세금 약 5억 1천만원 / 대출 가능 금액 4억 원 (1억 1천만 원 부족)
광명시, 수원시, 안양시, 의왕시: 모두 비슷한 상황입니다.
이 정책은 2025년 10월 20일부터 바로 적용됩니다. 심지어 6월 27일 전에 계약하신 분들도 예외가 없어요. 금융위원회에서는 "예전 계약은 예외로 해줘야 한다"라고 말했지만, 실제 은행에서는 새로운 규제를 똑같이 적용하고 있습니다.
어떻게 대비해야 하나요?
전세금을 안전하게 지키려면 지금 당장 이렇게 하셔야 합니다.
1단계: 전세보증보험 꼭 가입하세요 (가장 중요!)
전세보증보험은 집주인이 전세금을 못 돌려줄 때 대신 돌려주는 보험입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 가입할 수 있어요.
보증금 한도: 수도권은 9억원까지, 지방은 7억 원까지
보험료: 1년에 보증금의 0.128~0.154% 정도입니다. 5억 원이면 1년에 약 64만 원~77만 원 정도예요.
가입 시기: 계약하자마자 바로 가입하는 게 좋아요. 나중에 가입하려면 조건이 까다로워집니다.
장점: 집주인이 파산하거나 돈이 없어도 보증금 전액을 받을 수 있어요.
2단계: 등기부등본 꼼꼼히 확인하세요
계약하기 전에 꼭 등기부등본을 떼어보세요. 인터넷 등기소에서 1,000원이면 볼 수 있어요. 여기서 확인해야 할 게 있습니다.
근저당권: 집주인이 은행에 빚진 게 얼마인지 나와요. 이게 집값의 70%를 넘으면 위험합니다.
예시: 10억 원짜리 집인데 근저당권이 8억원이면? → 매우 위험! 계약하지 마세요.
10억원짜리 집인데 근저당권이 5억 원이면? → 비교적 안전합니다.
가압류, 가등기: 이런 게 있으면 집주인이 다른 곳에도 빚이 있다는 뜻입니다. 절대 계약하지 마세요.
3단계: 전세권 설정 등기하세요
전세권 설정 등기는 확정일자보다 훨씬 강력합니다. 비용이 좀 들어도 안전하게 보호받을 수 있어요.
집이 경매로 넘어가도 제일 먼저 돈을 받을 수 있어요.
확정일자보다 법적으로 훨씬 유리해요.
집주인 허락이 필요하니까 계약할 때 미리 조건에 넣으세요.
4단계: 집주인 상황 파악하기
계약 전에 집주인이 어떤 상황인지 간접적으로 확인해 보세요.
- 집을 여러 채 가진 집주인: 세금도 많이 내고 대출 이자도 많이 내서 현금이 부족할 수 있어요.
- 최근에 집을 산 집주인: 비싸게 사서 대출이 많을 가능성이 높아요.
- 집값이 떨어진 동네: 전세금보다 집값이 더 낮은 깡통전세일 수 있어요.
5단계: 전세금 인상은 5%까지만
계약을 연장할 때 집주인이 전세금을 많이 올려달라고 할 수 있어요. 하지만 법으로 1년에 5%까지만 올릴 수 있어요. 너무 많이 올려달라고 하면 거절하세요.
이미 전세 살고 있는데 어떡하죠?
지금 전세로 살고 계시고 계약 만기가 다가오신다면 더욱 빨리 움직이셔야 합니다.
방법 1: 집주인과 미리 얘기하세요
계약 끝나기 3~6개월 전부터 집주인한테 전세금 돌려줄 준비가 되어 있는지 물어보세요.
"집주인님, 우리 계약이 3개월 뒤에 끝나잖아요. 전세금 돌려주실 준비되셨어요? 혹시 은행 대출받으실 거면 미리 확인 좀 해주세요. 요즘 대출이 잘 안 나온다고 하더라고요."
집주인이 은행 대출로 돌려주겠다고 하면, 실제로 대출이 나올 수 있는지 미리 은행에 확인해 보라고 하세요. 계약 만기 직전에 대출이 안 나온다는 걸 알면 너무 늦어요
방법 2: 계약 연장하기 (갱신청구권)
집주인이 당장 전세금을 돌려줄 돈이 없다면, 2년 더 사는 것도 방법입니다. 법으로 보호받는 권리예요.
기간: 처음 2년 계약하고, 2년 더 연장할 수 있어요. 총 4년까지 살 수 있습니다.
전세금: 집주인이 많이 올려달라고 해도 1년에 5%까지만 올릴 수 있어요.
신청 시기: 계약 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인한테 말씀하면 됩니다.
장점: 2년 더 사는 동안 집주인이 돈을 마련하거나 집값이 올라서 나중에는 전세금 받을 수 있어요.
방법 3: 법적으로 대응하기
계약이 끝났는데도 집주인이 전세금을 안 돌려주면 법적으로 해결해야 합니다.
- 임차권등기명령: 법원에 신청하면 6~10만원 정도 들어요. 이걸 해두면 다른 집으로 이사 가도 전세금 받을 권리를 계속 가지고 있어요.
- 지급명령: 법원에서 집주인한테 빨리 돈 내라고 명령하는 거예요. 비용도 적게 들고 빨라요.
- 소송: 2천만원 이하면 소액사건으로 간단하게 할 수 있어요.
방법 4: 지금이라도 전세보증보험 가입하기
계약할 때 보증보험 가입 안 했어도 괜찮아요. 지금이라도 가입할 수 있습니다. 집주인이 전세금 못 돌려줄 것 같으면 빨리 가입하세요.
나중에 가입하면 조건이 까다로워요. 집주인 동의가 필요할 수도 있어요. 가능하면 계약할 때 바로 가입하는 게 제일 좋습니다.
앞으로 어떻게 해야 할까요?
이번 정책으로 전세 시장이 많이 위험해졌어요. 앞으로 전세 계약하실 때는 더욱 조심하셔야 합니다.
전세 시장이 어떻게 바뀌나요?
집주인들이 이제 전세를 잘 안 놓으려고 할 거예요. 전세금 돌려줄 돈이 없으니까요. 대신 월세로 바꾸는 집주인이 많아질 겁니다.
실제로 요즘 서울 아파트 전세 매물이 확 줄었어요. 전셋값도 37주 연속으로 계속 오르고 있습니다. 최근 2년 사이에 6천4백만 원이나 올랐어요. 앞으로도 전셋값은 계속 오를 것 같습니다.
새로 전세 계약하실 때 이것만은 꼭 확인하세요
✓ 전세보증보험 가입 필수 - 계약서에 조건으로 꼭 넣으세요
✓ 전세가율 60% 이하인 집 - 10억 원짜리 집이면 전세금 6억 원 이하
✓ 등기부등본 근저당권 70% 이하 - 집주인 빚이 작은 집
✓ 신축이나 준신축 - 집값 떨어질 위험이 적어요
✓ 집 한 채만 가진 집주인 - 여러 채 가진 집주인보다 안전해요
전세 vs 월세, 뭐가 나을까요?
전세가 너무 불안하면 차라리 월세를 고려해 보세요. 계산기를 두드려보면 의외로 월세가 나을 수도 있어요.
전세금 5억 원이 있다면:
은행 예금 금리 3.5%로 계산하면 1년에 이자가 1,750만 원입니다.
이걸 12개월로 나누면 한 달에 약 145만 원입니다.
만약 보증금 1억 원에 월세 120만 원짜리 집이 있다면?
남은 4억 원을 은행에 넣으면 한 달에 약 116만 원 이자가 나와요.
월세 120만 원에서 이자 116만 원을 빼면 실제로는 한 달에 4만 원만 내는 거예요.
전세금을 돌려받지 못할 위험을 생각하면 월세가 더 안전할 수 있어요.
금융위원회에서는 "예전 계약한 사람들은 보호해줘야 한다"라고 말은 했지만, 실제로는 잘 안 되고 있어요. 당분간 혼란이 계속될 겁니다.
마지막으로 꼭 기억하세요
이번 10월 15일 부동산 정책으로 전세 사시는 분들이 정말 위험해졌습니다. 집주인이 은행에서 돈을 못 빌리면 전세금을 돌려받지 못할 수 있어요.
지금 전세 사시는 분들은 전세보증보험에 가입하고, 등기부등본을 확인하고, 집주인 상황을 미리 파악하세요. 계약 만기가 다가오면 3~6개월 전부터 집주인과 상의하는 게 중요합니다.
새로 전세 구하시는 분들은 전세보증보험 가입을 계약 조건에 꼭 넣으시고, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하세요. 전세가율이 60%가 넘는 집, 집주인 빚이 많은 집은 피하는 게 좋아요.
특히 서울 전역과 경기도 용인, 하남 같은 곳은 더욱 조심하셔야 합니다. 전세가 불안하면 월세로 바꾸는 것도 좋은 방법이에요. 무엇보다 소중한 전세보증금을 지키는 게 제일 중요합니다!
