전세퇴거대출 한도 뚝! 전세보증금 못 돌려주는 집주인 속출
10·15 부동산 대책 발표 이후 전세 시장에 비상이 걸렸습니다. 전세퇴거자금대출 한도가 70%에서 40%로 급감하면서 집주인들이 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 사태가 속출할 것으로 예상됩니다. 전세가율은 50~60%대인데 대출 한도는 40%로 제한되면서 세입자들의 불안감이 커지고 있는 상황입니다. 지금 바로 확인하고 대비하세요.
왜 전세보증금을 못 받게 되었나
이번 10·15 부동산 대책의 핵심은 전세퇴거자금대출의 LTV(담보인정비율) 축소입니다. 새롭게 규제지역으로 지정된 곳에서는 6월 27일까지 계약을 맺은 경우에도 LTV가 70%에서 40%로 대폭 축소되었습니다.
쉽게 설명하면 이렇습니다.10억 원짜리 집을 가진 집주인이 세입자에게 전세금 6억 원을 돌려줘야 하는 상황이라고 가정해 봅시다. 기존에는 집을 담보로 7억원까지 대출받을 수 있었기 때문에 전세금 6억 원을 무리 없이 돌려줄 수 있었습니다.
하지만 이제는 같은 집으로 4억원밖에 대출을 받을 수 없습니다. 집주인이 자체적으로 2억 원의 현금을 마련하지 못하면 세입자는 전세보증금 6억 원 중 2억 원을 받지 못하게 되는 것입니다.
더 큰 문제는 DSR(총부채원리금상환비율) 스트레스 금리도 1.5%에서 3.0%로 상향되면서 실제 대출 가능 금액은 더욱 줄어든다는 점입니다. 전문가들은 실제 대출 한도가 기존의 절반 수준으로 떨어질 것으로 전망하고 있습니다.
어느 지역이 위험한가
이번 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 새롭게 규제지역으로 묶였습니다. 해당 지역의 전세 계약을 맺은 세입자라면 반드시 주의해야 합니다.
서울 지역 전세가율
서울시 전체 평균 전세가율은 52.3%입니다. 10억원 아파트의 전세금이 평균 5억 2천만 원인데, 집주인은 4억 원밖에 대출받을 수 없으니 1억 2천만 원의 현금이 필요한 상황입니다.
경기 주요 지역 전세가율
- 과천시: 49.7% (10억원 아파트 기준 전세금 약 5억원, 대출 한도 4억원)
- 성남시: 51.3% (10억원 아파트 기준 전세금 약 5억 1천만원, 대출 한도 4억원)
- 용인시: 66.8% (10억원 아파트 기준 전세금 약 6억 7천만원, 대출 한도 4억원)
- 하남시: 61.2% (10억원 아파트 기준 전세금 약 6억 1천만원, 대출 한도 4억원)
이번 규제는 2025년 10월 20일부터 적용되며, 6월 27일 이전에 계약한 경우에도 예외가 인정되지 않고 있습니다. 금융위원회는 "경과규정을 적용해야 한다"는 입장이지만, 실제 은행 창구에서는 보수적으로 해석하여 40% LTV를 적용하고 있는 실정입니다.
전세보증금 보호 방법
전세보증금을 못 받을 위험이 커진 만큼, 세입자는 선제적으로 대응해야 합니다. 다음은 전세보증금을 안전하게 지키는 실전 방법입니다.
1. 전세보증보험 가입 필수
주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증보험에 반드시 가입하세요. 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 보증금을 지급해줍니다.
• 보증금 9억원(수도권) / 7억원(지방) 이하
• 보증료: 보증금의 연 0.128~0.154% 수준
• 가입 시기: 계약 체결 후 즉시 가능
2. 등기부등본 철저히 확인
계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여 선순위 근저당권, 가압류, 가등기 등이 있는지 점검하세요. 집주인의 대출금이 많을수록 전세금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.
- 확인 사항: 근저당권 설정 금액, 가압류 여부, 전세권 설정 현황
- 안전한 기준: 집값 대비 선순위 근저당권이 70% 이하인 경우
- 위험 신호: 근저당권 합계가 집값의 80%를 넘으면 계약 재고
3. 전세권 설정 등기
전세권 설정 등기는 확정일자보다 강력한 권리입니다. 집이 경매로 넘어가더라도 전세권 설정 등기를 해두면 우선 변제를 받을 수 있습니다. 등기 비용은 들지만 안전성은 훨씬 높습니다.
• 경매 시 우선 변제권 확보
• 확정일자보다 강력한 법적 권리
• 집주인 동의 필요 (계약 조건에 포함 협상)
4. 임대인 재정 상태 점검
계약 전 집주인의 재정 상태를 간접적으로 확인하세요. 최근 금리 인상으로 대출 이자 부담이 커져 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 많습니다.
- 여러 채 보유: 다주택자는 보유세·대출이자 부담으로 현금이 부족할 가능성
- 최근 매수: 고점에 매수한 경우 대출 비중이 높아 위험
- 깡통전세 우려: 집값이 떨어진 지역은 전세금보다 집값이 낮을 수 있음
5. 계약 갱신 시 증액 제한
임대차보호법에 따라 전세금 증액은 연 5% 이내로 제한됩니다. 집주인이 과도한 증액을 요구하면 거절할 수 있으며, 2년 단위로 계약 갱신 청구권도 있습니다.
이미 계약한 경우 대응법
이미 전세 계약을 맺었고 만기가 다가오는 세입자라면 더욱 적극적으로 대응해야 합니다.
1. 집주인과 사전 협의
계약 만기 3~6개월 전부터 집주인에게 전세금 반환 계획을 확인하세요. 집주인이 대출로 전세금을 돌려줄 예정이라면, 실제 대출이 가능한지 미리 은행에 확인받도록 요청하는 것이 좋습니다.
2. 계약 갱신 청구권 활용
전세금을 돌려받기 어려운 상황이라면 계약 갱신 청구권을 활용하여 2년 더 거주하는 것도 방법입니다. 이 기간 동안 집주인이 현금을 마련하거나 집값이 오를 수 있습니다.
• 최초 계약 포함 최대 4년까지 거주 가능
• 전세금 증액은 연 5% 이내로 제한
• 계약 만기 6개월~1개월 전 사이에 청구
3. 법적 조치 준비
만기가 지났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 임차권등기명령을 신청하세요. 이를 통해 대항력과 우선변제권을 유지하면서 다른 곳으로 이사할 수 있습니다.
- 임차권등기명령: 법원에 신청, 비용 약 6~10만원
- 지급명령: 신속한 채권 추심 절차
- 소액사건심판: 전세금 반환 소송 (2천만원 이하)
4. 전세금 반환 보증 사후 가입
계약 당시 전세보증보험에 가입하지 않았더라도, 만기 전에 사후 가입이 가능합니다. 집주인이 전세금을 못 돌려줄 것 같다면 지금이라도 보증보험에 가입하세요.
앞으로 주의할 점
이번 10·15 부동산 대책으로 전세 시장의 구조적 위험이 커졌습니다. 앞으로 전세 계약을 맺을 때는 더욱 신중해야 합니다.
전세 시장의 변화
전세 대출 한도가 줄어들면서 집주인들은 전세보다 월세를 선호하게 될 가능성이 큽니다. 실제로 최근 서울 아파트 전세 매물이 급감하고 월세 전환이 늘어나는 추세입니다.
서울 아파트 전셋값은 37주 연속 오름세를 보이고 있으며, 최근 2년 사이 약 6천4백만 원(상반기 기준)이나 급등했습니다. 공급 부족으로 인해 앞으로도 전셋값 상승은 불가피할 것으로 보입니다.
새 계약 시 체크리스트
- 전세보증보험 가입 필수 - 계약 조건에 명시
- 집값 대비 전세가율 60% 이하 - 안전 마진 확보
- 선순위 근저당권 70% 이하 - 등기부등본 확인
- 신축 또는 준신축 - 집값 하락 위험 적음
- 다주택자 주의 - 재정 부담 큰 집주인 경계
금융위원회 관계자는 "세입자 보호 차원에서 전세퇴거자금대출 경과규정을 적용하는 것이 맞다"며 "은행권의 실제 대출 안내를 파악해 보겠다"라고 밝혔지만, 당분간 혼란은 계속될 것으로 보입니다.
이번 10·15 부동산 대책으로 전세 시장에 큰 변화가 예상됩니다. 전세퇴거자금대출 한도가 대폭 축소되면서 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 사태가 속출할 것으로 우려됩니다. 세입자는 전세보증보험 가입, 등기부등본 확인, 임대인 재정 상태 점검 등을 통해 선제적으로 대응해야 합니다. 이미 계약한 경우에도 계약 갱신 청구권과 법적 조치를 적극 활용하여 소중한 전세보증금을 안전하게 지키시기 바랍니다.
