10.15 부동산 정책, 전월세난 대응책
2025년 10월 15일 정부가 발표한 부동산 규제 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 전월세 임차인과 기존 임대인들이 가장 궁금해하는 실질적인 질문과 답변을 정리했습니다. 계약 갱신은 가능한지, 임대는 계속할 수 있는지 등 꼭 알아야 할 내용을 확인하세요.
임차인 궁금증 해결
토허제 구역에 전월세로 살고 있는데 계약 갱신 가능한가요?
네, 가능합니다. 토지거래허가구역 지정은 주택을 매매할 때 적용되는 규제이며, 전월세 임대차 계약에는 영향을 주지 않습니다. 현재 전월세로 거주 중이라면 기존과 동일하게 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
주택임대차보호법에 따라 임차인은 최초 계약 기간을 포함하여 2년간 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없으며, 임대료 인상률도 연 5% 이내로 제한됩니다. 토허제 지정과 관계없이 임차인의 권리는 보호됩니다.
임대인이 집을 팔겠다며 나가라고 하는데 어떻게 하나요?
계약 기간이 남아 있다면 나갈 의무가 없습니다. 토지거래허가구역에서는 전세를 낀 갭투자가 원칙적으로 금지되어 있어, 매수인이 실거주를 해야 합니다. 하지만 기존 임차인의 계약 기간이 2~3개월 이내에 만료되는 경우에는 예외적으로 거래 허가가 가능합니다.
임대인이 매도를 원하더라도 임차인은 계약 기간 동안 거주할 권리가 있습니다. 만약 임대인이 불법적으로 퇴거를 강요하거나 계약을 일방적으로 해지하려 한다면, 주민센터나 대한법률구조공단에 상담을 받으시기 바랍니다. 계약갱신청구권을 행사하여 최대 2년 더 거주할 수도 있습니다.
전세에서 월세로 전환하자는데 얼마가 적정한가요?
전월세 전환율은 일반적으로 연 4~6% 수준이 적정합니다. 예를 들어 전세 보증금 2억 원에서 1억 원으로 낮추는 경우, 보증금 감액분 1억 원에 대한 연 5% 이자는 500만 원이므로 월 약 42만 원이 적정 수준입니다.
만약 임대인이 월 60만 원 이상을 요구한다면 전환율이 7%를 넘는 것이므로 재협상이 필요합니다. 현재 시중 금리와 지역 전월세 시세를 참고하여 합리적인 수준에서 협의하시기 바랍니다. 한국부동산원 실거래가 공개 시스템에서 주변 시세를 확인할 수 있습니다.
기존 임대인 궁금증
토허제 구역에서 임대 중인데 계속 임대할 수 있나요?
네, 가능합니다. 토지거래허가구역 지정 이전부터 보유하고 있던 주택은 계속 임대할 수 있습니다. 토허제는 새롭게 주택을 매수하는 경우에 실거주 의무를 부과하는 것이며, 기존 소유자의 임대 행위를 제한하지 않습니다.
다만 임대차 계약 시 주택임대차보호법을 준수해야 합니다. 임대료 인상은 연 5% 이내로 제한되며, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 임대소득세 신고도 성실히 이행해야 하며, 정부가 한강 인접 고가 주택에 대한 전수 조사를 실시하고 있으므로 주의가 필요합니다.
임대 중인 집을 팔 수 있나요?
가능하지만 제한적입니다. 토지거래허가구역에서는 원칙적으로 갭투자가 금지되어 있어, 매수인이 실거주 목적으로 구매해야 합니다. 따라서 임차인이 거주 중인 주택을 매도하려면 임차인의 계약 기간이 2~3개월 이내에 만료되어야 거래 허가를 받을 수 있습니다.
매도 시 잔금일과 임대차 종료일이 맞물려야 하며, 매수인은 이를 객관적으로 소명해야 합니다. 임차인 확인서 등 증빙 자료를 준비하여 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 없음을 입증해야 합니다. 임차인과 협의하여 계약 종료 시점을 명확히 하는 것이 중요합니다.
다주택자인데 추가 규제가 있나요?
조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면서 다주택자에 대한 양도소득세 중과세가 적용됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%, 3 주택 이상은 30%가 추가로 부과되므로 세 부담이 크게 증가합니다.
또한 정부가 부동산 세제 합리화를 검토하고 있어 향후 보유세나 거래세가 추가로 강화될 가능성이 있습니다. 임대 목적이 아닌 투자 목적의 추가 주택 구매는 신중하게 결정해야 하며, 현재 보유한 주택의 관리와 임대 수익 최적화에 집중하는 것이 바람직합니다.
실거주 예정자 질문
토허제 구역에서 집을 사려면 어떻게 해야 하나요?
관할 구청에 토지거래 허가를 신청해야 합니다. 토지이용계획서와 토지취득자금조달계획서를 제출하고, 2년 이상 실거주할 계획을 구체적으로 소명해야 합니다. 심사 기간은 약 2주 정도 소요되며, 허가를 받은 후에 계약을 진행할 수 있습니다.
허가를 받으려면 가구원 전원이 무주택자여야 유리합니다. 기존 주택을 보유한 경우에는 주택 처리계획서를 제출하고 6개월 이내에 매각하거나 임대할 계획을 밝혀야 합니다. 다만 구청별로 기준이 다르므로 관할 구청에 사전 상담을 받는 것이 중요합니다.
10월 20일 전에 계약하면 실거주 안 해도 되나요?
10월 20일 이전에 계약을 체결한 경우 토지거래허가 및 실거주 의무가 적용되지 않습니다. 하지만 대출 한도 축소와 스트레스 금리 상향은 이미 시행 중이므로 자금 계획을 면밀히 검토해야 합니다.
급하게 계약을 서두르기보다는 본인의 실거주 목적과 재정 상황을 냉정하게 판단해야 합니다. 시장이 안정된 후 합리적인 가격에 구매하는 것이 더 유리할 수 있으며, 무리한 대출은 향후 금리 변동 시 상환 부담으로 이어질 수 있습니다.
유주택자인데 토허제 구역에서 집을 살 수 있나요?
가능하지만 기존 주택 처리 계획을 제출해야 합니다. 구청별로 기준이 다르며, 강남·송파구와 양천구는 1년 이내, 서초·영등포·성동구는 6개월 이내, 용산구는 4개월 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.
서초구는 기존 주택을 매각하는 것 외에 임대를 놔도 허가가 가능하며, 영등포구는 매각·임대·중개 의뢰 중 하나를 선택할 수 있습니다. 기존 주택 처분 기한이 짧은 편이므로 선매도 후 매수 원칙을 지키는 것이 안전합니다. 일시적 2 주택 상황에서 양도세와 취득세 중과세를 받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.
대출 관련 질문
주택 가격에 따라 대출 한도가 다른가요?
네, 10.15 대책으로 주택 가격별로 대출 한도가 차등 적용됩니다. 시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지만 대출이 가능합니다.
또한 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향되어 실제 대출 가능 금액이 더 줄어듭니다. 예를 들어 연소득 6천만 원인 경우 기존에 약 3억 5천만 원 대출이 가능했으나, 스트레스 금리 상향 후에는 더 적은 금액만 가능합니다. 금융기관과 상담하여 정확한 대출 가능 금액을 먼저 확인하시기 바랍니다.
전세 끼고 집을 살 수 있나요?
토지거래허가구역에서는 원칙적으로 갭투자가 금지되어 있어 불가능합니다. 실거주 목적으로만 거래 허가가 나며, 임대 목적의 구매는 허용되지 않습니다. 기존 임차인의 계약 기간이 2~3개월 이내에 만료되는 경우에만 예외적으로 가능합니다.
이 경우에도 잔금일과 임대차 종료일이 맞물려야 하며, 매수인은 곧 전세 계약이 끝나고 본인이 입주할 것이라는 점을 객관적으로 증명해야 합니다. 임차인 확인서 등 증빙 자료를 준비하여 묵시적 갱신이 없음을 입증해야 허가를 받을 수 있습니다.
1 주택자가 전세대출받으면 어떻게 되나요?
1 주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분이 총부채원리금상환비율에 반영됩니다. 이는 대출자의 상환 능력을 더욱 엄격하게 심사하겠다는 의미입니다.
또한 1금융권과 2 금융권에 동일한 총부채원리금상환비율과 주택담보비율 기준이 적용되어 2 금융권으로의 우회 대출도 사실상 차단됩니다. 2 금융권은 금리가 더 높아 실제 대출 가능 금액이 오히려 줄어들 수 있으므로, 1 금융권 대출을 우선적으로 검토하시기 바랍니다.
장기 전략 질문
규제가 언제까지 계속되나요?
토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 한시적으로 지정됩니다. 하지만 시장 상황에 따라 연장될 가능성이 높습니다. 과거 사례를 보면 토허제는 여러 차례 갱신되어 장기간 유지되는 경우가 많았습니다.
조정대상지역과 투기과열지구 지정도 시장 안정화 시까지 지속될 것으로 예상됩니다. 정부가 부동산 세제 합리화를 검토하고 있어 추가 규제가 나올 가능성도 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링하시기 바랍니다.
전월세로 계속 사는 게 나을까요?
개인의 상황에 따라 다릅니다. 규제 강화로 매매 시장이 위축되면 단기적으로 전월세 수요가 증가하여 임대료 상승 압력이 있을 수 있습니다. 하지만 장기적으로는 투기 수요가 줄어들고 시장이 안정되면서 합리적인 가격에 주택을 구입할 기회가 올 수 있습니다.
무리하게 내집 마련을 서두르기보다는 안정적인 임차 생활을 유지하면서 자금을 모으는 것도 좋은 전략입니다. 주택청약저축에 가입하여 청약 기회를 준비하거나, 버팀목 전세자금 대출 등 정부 지원 제도를 활용하여 주거 비용을 절감하시기 바랍니다.
어디서 정보를 확인할 수 있나요?
국토교통부와 금융위원회 홈페이지에서 최신 정책 동향을 확인할 수 있습니다. 한국부동산원의 부동산 통계 자료를 참고하면 시장 흐름을 파악하는 데 도움이 됩니다. 서울시 토지정보시스템에서는 토지거래허가구역 지정 현황을 확인할 수 있습니다.
주택청약, 전월세 대출, 월세 지원 등 정부 지원 제도는 복지로 홈페이지나 주민센터를 통해 신청할 수 있습니다. 필요하다면 부동산 전문가나 세무사와 상담하여 개인 상황에 맞는 최적의 전략을 수립하시기 바랍니다. 단기 변동에 흔들리지 말고 장기적인 관점에서 계획을 세우는 것이 중요합니다.
