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1015 부동산 정책 조정대상지역 총정리

현2025 2025. 10. 17. 12:14

1015 부동산 정책 조정대상지역 총정리

2024년 10월 15일 발표된 1015 부동산 정책의 핵심은 바로 조정대상지역 재지정입니다. 서울 강남권을 비롯한 수도권 19개 지역이 조정대상지역으로 지정되면서 대출 규제와 세금 부담이 크게 늘어났습니다. 내가 사는 지역, 매수하려는 지역이 조정대상지역인지 아래에서 바로 확인하세요.

조정대상지역이란?

조정대상지역은 주택 가격 상승률이 높거나 청약 경쟁이 과열된 지역을 정부가 지정하여 특별 관리하는 구역입니다. 이 지역에 지정되면 주택담보대출 한도가 최대 50%로 축소되고, 다주택자는 양도소득세가 중과되며, 종합부동산세 부담도 늘어납니다.

2024년 10월 15일 정부는 2023년 하반기부터 급등한 수도권 집값을 안정시키기 위해 서울 11개 구, 경기 6개 시·구, 인천 2개 구 총 19개 지역을 조정대상지역으로 재지정했습니다. 이는 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 주택시장을 만들기 위한 조치입니다.

핵심: 조정대상지역 = 대출 50% 제한 + 양도세 중과 + 종부세 강화

요약: 집값 급등 지역을 지정해 대출·세금 규제를 강화하는 제도

서울 조정대상지역

서울에서는 총 11개 자치구가 조정대상지역으로 지정되었습니다. 강남권 3개 구를 중심으로 한강 이북 주요 지역까지 포함됩니다.

강남권 (3개 구)

구	주요 특징
강남구	대치동·청담동 등 학군 우수, 고가 아파트 밀집, 재건축 수요 많음
서초구	반포·서초동 학군, 한강 인접, 고급 주거지
송파구	잠실·가락동 재건축, 교통 편리, 올림픽공원 등 인프라 우수

한강 이북·서부 (8개 구)

구	주요 특징
용산구	이촌동·한남동 고급 주거지, 한강 조망권, 재개발 호재
성동구	성수동 젠트리피케이션, 뚝섬 개발, 강남 접근성
광진구	건대입구역 상권, 강남 인접, 자양동 재개발
마포구	상암DMC·합정·연남동 등 젊은 층 선호 지역
양천구	목동 학군, 신정동·목동 재건축 단지
영등포구	여의도 금융중심지, 당산·영등포 재개발
동작구	사당·흑석동, 강남 접근 편리, 재개발 수요
강동구	고덕·명일동 신축 아파트, 강남 인접, GTX 수혜

서울 11개 구 한눈에: 강남구 서초구 송파구 용산구 성동구 광진구 마포구 양천구 영등포구 동작구 강동구

요약: 서울 11개 구 지정 - 강남 3구 + 한강변 주요 지역 포함

경기 조정대상지역

경기도에서는 서울 접근성이 뛰어나고 프리미엄 주거지로 평가받는 6개 시·구가 조정대상지역으로 지정되었습니다.

시·구	주요 특징
성남시 분당구	판교 테크노밸리 인접, 고가 아파트 밀집, 우수한 교육환경
성남시 수정구	신흥·태평동 재개발 활발, 분당 인접, 가격 상승세
과천시	서울 접근성 최고, 교육 명문 지역, 재건축 대어 단지 多
하남시	미사강변도시 신축 단지, GTX-B 수혜 예정, 강남 접근 편리
광명시	KTX 광명역, 서울 지하철 7호선, 재개발 호재
안양시 동안구	평촌 신도시, 학군 우수, 안정적 주거 환경

경기 6개 시·구 한눈에: 성남 분당구 성남 수정구 과천시 하남시 광명시 안양 동안구

요약: 경기 6개 시·구 - 서울 인접 프리미엄 주거지 중심

인천 조정대상지역

인천광역시에서는 송도국제도시를 중심으로 한 2개 구가 조정대상지역으로 지정되었습니다.

구	주요 특징
연수구	송도국제도시 신축 프리미엄, GTX-B 수혜 예정, 국제학교·외국계 기업
남동구 (일부)	구월동 상권 발달, 인천 중심지, 논현동 주거 단지

인천 2개 구 한눈에: 연수구 남동구 일부

특히 연수구 송도는 국제도시 이미지와 최신 인프라, GTX 교통망 호재로 최근 가격 상승이 두드러진 지역입니다.

요약: 인천 2개 구 - 송도국제도시 중심으로 지정

조정대상지역 규제

조정대상지역으로 지정되면 다음과 같은 규제가 적용됩니다. 주택 구매 전 반드시 확인하세요.

대출 규제

항목	내용
LTV (주택담보대출비율)	최대 50% (9억 초과 주택은 30%)
DSR (총부채원리금상환비율)	40% 이하로 제한
생애최초 구매자	소득·자산 요건 충족 시 LTV 최대 70% 가능

세금 규제

구분	내용
양도소득세 중과	2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과
종합부동산세	다주택자 공제 축소, 세율 상향
1주택 장기보유	실거주 시 장기보유특별공제 최대 80% 적용

청약 규제

조정대상지역 내 분양 주택 청약 시 무주택 세대주 우선 공급 비율이 높아지고, 분양권 전매가 일정 기간 제한됩니다. 당첨 후 재당첨 제한 기간도 연장됩니다.

실거주자 팁: 생애최초 구매자는 LTV 우대를 받을 수 있고, 1주택자로 장기 보유하면 양도세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 투기 목적이 아닌 실거주 목적이라면 정책 혜택을 적극 활용하세요.

요약: LTV 50% + 양도세 중과 + 종부세 강화 + 청약 제한

자주 묻는 질문

Q. 조정대상지역은 언제 바뀌나요?

조정대상지역은 매월 주택시장 동향을 모니터링하여 필요시 지정하거나 해제합니다. 국토교통부 공식 홈페이지에서 최신 정보를 확인하세요.

Q. 조정대상지역에서 전세 계약은 어떻게 되나요?

전세 계약 자체는 조정대상지역 규제를 받지 않습니다. 다만 전세자금대출의 경우 대출 한도나 금리에 영향을 받을 수 있으니 금융기관에 문의하세요.

Q. 1 주택자도 규제를 받나요?

1 주택자는 양도세 중과 대상이 아니며, 실거주 요건을 충족하면 각종 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 대출 한도(LTV)는 동일하게 적용됩니다.

Q. 조정대상지역과 투기과열지구의 차이는?

조정대상지역은 대출·세금 중심의 규제가 적용되고, 투기과열지구는 여기에 더해 분양권 전매 금지, 법인 주택 취득 제한 등 더 강력한 규제가 추가됩니다.

요약: 규제는 수시 변경 가능, 1주택 실거주자는 세제 혜택 多