10.15 토지거래허가제 총정리
10.15 토지거래허가제는 서울시는 전 지역이지만, 경기도는 같은 시 안에서도 '구'에따라 대상 지역이 있고 제외된 지역이있어서, 부동산 구매 전 반드시 확인해야 합니다. 2025년 10월 현재 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 글에서는 토지거래허가제 대상지역 조회 방법부터 주거 형태별 대상, 평수 기준, 신청 절차까지 상세히 안내해드리겠습니다.
10.15 토지거래허가제 대상 지역
2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 서울특별시 전 지역과 경기도 일부 지역입니다. 서울은 헌정 사상 최초로 25개 자치구 전체가 허가구역으로 지정되었으며, 경기도는 성남시 분당구, 하남시 등 12개 지역이 해당됩니다.
서울특별시
25개 자치구 전역이 토지거래허가구역입니다. 강남구, 서초구, 송파구는 물론 강북, 도봉, 노원 등 모든 자치구가 포함됩니다.
경기도
성남시 수정구, 중원구, 분당구 전체, 수원시 장안구, 팔달구, 영통구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 과천시, 광명시, 의왕시, 하남시 전역이 대상입니다.
허가 대상 주택
1. 아파트 는 단지 형태와 관계없이 모두 포함
2. 연립주택이나 다세대주택 중에서 같은 단지 안에 아파트가 1개 동이라도 있는 경우만 포함
쉬운 예시:
- A단지: 아파트 10개 동 + 연립주택 2개 동 → 이 연립주택도 허가 대상 ✅
- B단지: 연립주택만 5개 동(아파트 없음) → 이 연립주택은 허가 대상 아님 ❌
- C단지: 다세대주택 + 아파트 1개 동 → 이 다세대주택도 허가 대상 ✅
즉, 연립주택이나 다세대주택 단독 단지는 규제 대상이 아니고, 아파트와 함께 있는 혼합 단지의 연립주택이나 다세대주택만 규제 대상입니다.
허가 대상이 아닌 주거형태
다음 주거형태들은 토지거래허가제 대상에서 제외됩니다:
- 오피스텔 - 법적으로 업무시설로 분류되어 전체 제외
- 주상복합 아파트 - 대부분 제외 (일부 신속통합개발계획지역 예외)
- 연립주택/빌라 - 아파트와 같은 단지에 있지 않은 경우
- 다세대주택 - 아파트와 같은 단지에 있지 않은 경우
- 상가 및 근린생활시설
- 허가 면적 기준 미만의 모든 주택 (서울 주거지역 6㎡ 미만 등)
온라인 조회 방법
토지거래허가구역 지정 여부는 국토교통부 토지이음 시스템에서 실시간으로 확인할 수 있습니다. 토지이음 웹사이트에 접속하여 주소를 입력하거나 지도에서 직접 클릭하면 해당 부동산이 허가구역에 포함되는지 즉시 알 수 있습니다. 서울시의 경우 서울부동산정보광장에서도 확인 가능합니다.
경기도는 경기부동산포털을 통해 지역별 허가구역 현황을 지도로 확인할 수 있습니다. 각 포털에서는 허가 면적 기준, 지정 기간, 허가 요건 등 상세 정보도 함께 제공되므로 거래 전 반드시 확인하시기 바랍니다. 중요한 거래의 경우 관할 구청 토지정보과에 전화나 방문으로 재확인하는 것이 가장 확실합니다.
주거형태별 면적 기준
토지거래허가제가 적용되는지 여부는 주거 형태가 아니라 토지 면적으로 결정됩니다. 아파트든 빌라든 단독주택이든 상관없이, 해당 부동산의 토지 면적 또는 대지지분이 기준 면적을 초과하면 허가를 받아야 합니다. 지역별로 기준 면적이 다르므로 정확한 확인이 필요합니다.
서울시 기준
서울시의 경우 토지 기준면적이 매우 낮게 설정되어 있어 대부분의 주택이 허가 대상에 해당합니다. 주거지역은 대지지분 6제곱미터 이상, 상업지역은 15제곱미터 이상, 공업지역은 15제곱미터 이상, 녹지지역은 20제곱미터 이상일 때 허가를 받아야 합니다.
서울시 토지 기준면적
- 주거지역: 6㎡ 이상
- 상업지역: 15㎡ 이상
- 공업지역: 15㎡ 이상
- 녹지지역: 20㎡ 이상
이러한 기준 때문에 상업지역에 들어선 주상복합 아파트나 오피스텔은 면적 기준이 상대적으로 넓어 일부는 규제에서 자유로울 수 있습니다. 예를 들어 상업지역의 경우 15제곱미터 미만의 대지지분을 가진 세대는 허가 없이 거래할 수 있습니다.
경기도 기준
경기도의 경우 일반적으로 주거지역은 60제곱미터 이상, 상업지역과 공업지역은 100제곱미터 이상일 때 허가 대상이 됩니다. 서울보다 기준이 높지만, 여전히 많은 주택이 이 면적을 초과하므로 주의가 필요합니다.
아파트와 빌라
아파트와 빌라는 각 세대의 대지지분을 기준으로 판단합니다. 대지지분은 전체 토지 면적을 세대수로 나눈 값입니다. 예를 들어 서울의 경우 대지지분이 6제곱미터를 초과하는 거의 모든 아파트가 허가 대상입니다. 6제곱미터는 약 1.8평에 불과하므로 사실상 대부분의 아파트가 해당된다고 보시면 됩니다.
300세대 아파트 단지의 전체 대지 면적이 5000제곱미터라면, 각 세대의 대지지분은 약 16.7제곱미터입니다. 이 경우 서울 주거지역 기준인 6제곱미터를 훨씬 초과하므로 반드시 허가를 받아야 합니다. 빌라나 연립주택도 동일한 방식으로 계산되며, 일반적으로 저층 빌라는 세대당 대지지분이 더 커서 허가 대상이 될 가능성이 높습니다.
단독주택과 다가구주택
단독주택은 건물이 위치한 토지 전체 면적을 기준으로 합니다. 서울에서 주거지역에 있는 6제곱미터 이상의 단독주택 부지를 거래한다면 허가가 필요합니다. 사실상 모든 단독주택이 이에 해당한다고 보시면 됩니다.
다가구주택은 한 건물에 여러 가구가 거주하지만 법적으로는 단독주택으로 분류됩니다. 한 가구만 매입하는 경우에도 건물 전체의 대지 면적을 기준으로 판단하므로, 대부분 허가 대상에 해당합니다. 다만 각 가구별로 소유권이 분리되어 있다면 해당 가구의 지분 면적을 기준으로 합니다.
다세대주택과 오피스텔
다세대주택은 4층 이하의 공동주택으로, 각 세대가 독립된 소유권을 갖고 있습니다. 아파트와 마찬가지로 각 세대의 대지지분을 기준으로 하며, 서울의 경우 6제곱미터를 초과하면 허가가 필요합니다.
오피스텔은 법적으로 업무시설로 분류되지만, 주거용으로 사용하더라도 토지거래허가제는 용도와 관계없이 적용될 수 있습니다. 특히 동일 단지 내에 아파트가 1개 동 이상 포함된 경우 연립주택이나 다세대주택과 함께 허가 대상이 됩니다. 오피스텔 구매 시에도 대지지분을 확인하여 허가구역 내에서 기준 면적을 초과하는지 반드시 체크해야 합니다.
토지거래허가 신청 절차
토지거래허가구역 내에서 부동산을 거래하려면 계약 체결 전 또는 계약 체결 후 60일 이내에 허가 신청을 해야 합니다. 허가 신청은 매수인이 단독으로 하거나 매도인과 공동으로 할 수 있으며, 관할 시청, 군청, 구청의 토지정보과나 민원실에 방문하여 신청하면 됩니다.
필요 서류
토지거래허가 신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다. 토지거래계약허가신청서, 토지매매계약서 사본, 토지이용계획서, 자금조달계획서, 토지등기부등본, 토지대장 또는 임야대장, 위치도 및 지적도, 신분증 사본 등이 필요합니다.
지역이나 사안에 따라 추가 서류가 요구될 수 있으므로, 사전에 관할 기관에 문의하여 확인하는 것이 좋습니다.
특히 자금조달계획서는 매우 중요한 서류로, 토지 매입 자금을 어떻게 마련했는지 상세히 기재해야 합니다. 금융기관 대출, 예금 인출, 증여, 상속 등 자금 출처를 명확히 밝혀야 하며, 이를 증빙할 수 있는 통장 사본, 대출 확인서, 소득 증빙 서류 등을 함께 제출해야 합니다. 자금 출처가 불분명하면 허가가 거부될 수 있습니다.
심사 기준 및 처리 기간
허가 신청을 받은 관할 기관은 토지 이용 목적의 적정성, 자금 조달 계획의 타당성, 토지 이용 계획의 구체성 등을 종합적으로 심사합니다. 투기 목적이 아닌 실수요 목적이며, 자금 출처가 명확하고, 구체적인 이용 계획이 있다면 대부분 허가가 납니다. 실제로 일반적인 실거주 목적의 주택 구매자는 거의 100퍼센트 허가를 받는다고 보시면 됩니다.
처리 기간은 일반적으로 15일 이내이며, 복잡한 사안의 경우 최대 30일까지 소요될 수 있습니다. 허가가 나면 허가증을 받게 되며, 이를 바탕으로 소유권 이전 등기를 진행할 수 있습니다. 만약 허가가 거부되면 그 이유를 명시한 거부 통지서를 받게 되며, 불복 시 행정심판이나 행정소송을 제기할 수 있습니다.
실거주 의무
허가를 받아 주택을 구매한 경우 최소 2년 이상 직접 거주해야 하는 실거주 의무가 발생합니다. 잔금일 당일 전입신고를 해야 하며, 허가증상의 결재일로부터 4개월 이내에 잔금을 치러야 합니다. 이를 위반하면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
위반 시 처벌 및 주의사항
토지거래허가구역 내에서 허가를 받지 않고 토지 거래 계약을 체결하면 그 계약은 무효가 되며, 위반자는 형사 처벌을 받게 됩니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 100분의 30에 해당하는 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한 계약이 무효이므로 거래 대금을 회수하지 못하거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
거짓 서류 제출 시
허가를 받기 위해 거짓 서류를 제출하거나 허위 사실을 기재한 경우에도 엄격한 처벌을 받습니다. 이 경우 허가가 취소될 뿐만 아니라 형사 처벌 대상이 되며, 이미 등기를 마쳤더라도 소유권이 박탈될 수 있습니다. 특히 자금 출처를 허위로 작성하거나, 토지 이용 목적을 거짓으로 기재하는 행위는 절대 해서는 안 됩니다.
실수요자를 위한 팁
실제 거주 목적으로 주택을 구매하는 실수요자라면 크게 걱정할 필요가 없습니다. 허가 신청 시 실제 이용 계획을 구체적으로 작성하고, 자금 출처를 명확히 밝히면 대부분 허가가 승인됩니다. 다만 계약 전에 반드시 허가구역 여부를 확인하고, 중개업소나 법무사와 상담하여 정확한 절차를 파악하는 것이 중요합니다.
또한 허가 신청 후 결과가 나오기까지 시간이 소요되므로, 계약 일정을 여유 있게 잡는 것이 좋습니다. 급하게 진행하다가 허가를 받지 못한 상태에서 잔금을 치르거나 등기를 진행하면 큰 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 계약서에는 토지거래허가 승인을 조건으로 한다는 특약을 명시하는 것이 안전합니다.
갭투자 금지
토지거래허가구역에서는 전세금을 활용한 갭투자나 임대 목적의 주택 구매가 원칙적으로 금지됩니다. 실거주 목적으로만 허가가 나기 때문에 투자 목적으로 주택을 구매할 수 없습니다. 또한 기존에 다른 주택을 보유하고 있다면 1년 이내에 처분해야 하는 의무도 있으므로, 다주택자의 경우 특히 주의가 필요합니다.
